Kuidas korterit müüa: üksikasjalikud juhised

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 03:53

Korteri saate ise müüa või pöörduda kinnisvaramaakleri poole. Igal juhul aitab Lifehacker teil teha kõik õigesti ja mitte kaotada raha.

Kuidas müüa: ise või kinnisvaramaakleri abiga

Igal variandil on oma plussid ja miinused. Enda müümisel kulutate palju aega ja vaeva, sealhulgas juriidiliste küsimuste lahendamisele, kuid säästate vahendaja vahendustasult.

Korteri müümine kinnisvaramaakleri abiga on lihtsam. Pole vaja teha muud, kui leida vahendaja, olla kohal korteriga tutvumisel (soovitavalt, kuid mitte vajalik, kui näiteks viibite teises linnas) ja ostu-müügilepingu sõlmimisel. Spetsialist peab aga abi eest tasuma 2–6% vara väärtusest.

Kuidas valida kinnisvaramaakleri

Kinnisvarabüroo Goodman Estate juhtivpartner Denis Rumjantsev soovitab kinnisvaramaakleri valikul pöörata tähelepanu tema kompetentsusele, mitte turul töötamise ajale.

Denis Rumjantsev Goodman Estate Kinnisvarabüroo juhtivpartner

Vahendajal peavad olema tehnilised, majanduslikud, juriidilised teadmised ning ta peab olema hindaja, insener, jurist, maakler, psühholoog, müügimees, turundaja, fotograaf.

Kinnisvaramaakleri pädevuses veendumiseks võite paluda tal esitada oma teadmisi kinnitavad dokumendid: diplomid, tõendid ja tunnistused. Kutsealase sobivuse märgiks saab ka kuulumine kutseringkondadesse, näiteks Venemaa Kinnisvaramaaklerite Gildi.

Küsige kindlasti, kuidas saate korteri vajaliku aja jooksul ja võimalikult kõrge hinnaga müüa. Küsige isiklikke müügiedu oma piirkonnas. Samuti on oluline leida "oma" inimene, kellega oleks mugav, meeldiv ja lihtne töötada ja suhelda.

Kuidas müüa korter ilma vahendajateta

1. Kuidas hinnata kinnisvara

Õige hinnang võimaldab teil korteri kiiresti müüa ja mitte kaotada raha. Denis Rumjantsevi sõnul leiab keskmised hinnad föderaalse statistikateenistuse kodulehelt. Kuid see portaal pole lõplik tõde, kuna konkreetse korteri maksumus koosneb mitmest tegurist. Hinda mõjutavad:

1. Tubade arv.
2. Korteri pindala.
3. Planeering: isoleeritud ruume hinnatakse kõrgemalt kui külgnevaid ruume.
4. Piirnev territoorium, infrastruktuur: hoovis või läheduses parkimine ja mänguväljak, jalutuskäigu kaugusel toidupoed, koolid ja lasteaiad võimaldavad müüa korteri kõrgema hinnaga.
5. Korter, millel korter asub: mida kõrgem, seda parem.
6. Rõdu või lodža olemasolu.
7. Linnaosa: arvestatakse keskuse ja ühistranspordipeatuste lähedust, läheduses asuvate parkide ja puhkealade olemasolu jne.
8. Kommunaalmaksete suurus.

Korteri hinna iseseisvaks määramiseks tuleb leida turul kõige sarnasemad objektid. Kasutage kõiki saadaolevaid allikaid: kuulutuste saite, kinnisvaraajakirju ja nii edasi.

Sarnase korteri keskmine hind on see, mida otsite. Seda saab veidi suurendada, kui olete valmis tehingut kaua ootama, või veidi alandada, kui teil on vaja kinnisvara kiiremas korras müüa.

Objekt, mille maksumus on turuväärtusest 15% kõrgem, moodustab kuni 10% kõigist võimalikest ostjatest, 10% - kolmandiku. Õige hinnaga kinnisvara meelitab ligi 60% potentsiaalsetest klientidest.

Denis Rumjantsev Goodman Estate Kinnisvarabüroo juhtivpartner

2. Milliseid dokumente on vaja korteri müümiseks

Kinnisvara ostu-müügitehingu tegemiseks peab müüja käes olema:

• pass;
• omandiõigustunnistus, kui korter on ostetud enne 15.07.2016;
• STI-st korteri katastripass;
• väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (peate selle võtma Rosreestri territoriaalses osakonnas või osakonna veebisaidil või MFC-s);
• väljavõte majaraamatust korterisse registreeritud isikute arvu kohta (mine UK, HOA, ZhSK või MFC);
• tõend kommunaalmaksete võlgade puudumise kohta (HOA, elamuühistu, Ühendkuningriik, eluasemeamet või ühtne teabe- ja arvelduskeskus);
• tõend ümberehituse seaduslikkuse kohta, kui see on tehtud (STI);
• abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusolek kinnisvara müügiks, kui see on ostetud abielus;
• eestkosteasutuse luba korteri müügiks, kui selle omanik on alaealine.

3. Kuidas korterit reklaamida

Potentsiaalsete ostjate meelitamiseks peate korrektselt koostama ja panema korteri müügikuulutuse.

Tehke kvaliteetseid fotosid

Korteri juhuslikust telefoniga pildistamisest ei piisa. Valmistage oma eluruum filmimiseks ette. Eemalda raamist kõik ebavajalik, räbal, liiga igapäevane, silmale ebameeldiv. Pühkige tolm, peske torustikku, asetage jalanõud ettevaatlikult lävepaku juurde, võtke lahti torud ja purgid lahtistel riiulitel. Lisage mõned hubased elemendid: lillekimp köögilauale, dekoratiivpadjad diivanile.

10 võimalust korteri muutmiseks ilma uusi asju ostmata →

Pildistamine on kõige parem päikesepaistelisel päeval.

Kirjutage tähelepanu köitvat teksti

Tehke üksikasjalik teadaanne, näidates ära kõik korteri eelised. Teksti esimene osa peaks sisaldama tehnilisi omadusi: maja korruste arv, tubade arv, lodža olemasolu jne.

Mõelge korteri eelistele, mis on teie jaoks ebaolulised, kuid võivad ostjat huvitada. Näiteks lastetutele pole oluline, et läheduses oleksid lasteaiad ja koolid, kuid suure pere puhul on eeliseks õppeasutuste lähedus.

Pane oma kuulutus

Valige saidid oma korteri reklaamimiseks. Universaalsete saitide hulgas kinnisvara müügiks Venemaal - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Teie linnas võib olla kohalikku reklaamipinda.

Ärge ignoreerige sotsiaalmeediat. Pane oma lehele korteri müügikuulutus ja paluge oma sõpradel seda jagada.

4. Kuidas korterit näidata ja ostjaga läbi rääkida

Valmistuge koosolekuks

Enne kinnisvara tutvustamist potentsiaalsetele ostjatele peate korda tegema mitte ainult korteri, vaid ka sissepääsu. Kruvige trepile eredad tuled, peske või vähemalt pühkige.

Kodus liimi seinast eemaldunud tapeet, pese aknad, puhasta ploomid, et ei tekiks ebameeldivat lõhna, korista. Koogi saab küpsetada enne kliendiga kohtumist: seda pole vaja süüa, kuid värske küpsetiste lõhn tekitab külastajas meeldiva tunde.

Sinu ülesandeks on luua vau-efekt potentsiaalse ostja igas kontaktis sinu ja sinu objektiga.

Denis Rumjantsev Goodman Estate Kinnisvarabüroo juhtivpartner

Rääkige klientidega õigel viisil

Te teate hästi mitte ainult korteri eeliseid, vaid ka puudusi. Vaadake seda läbi ostja silmade ja mõelge, milliseid küsimusi ta võib esitada, mis temas rahulolematust tekitavad. Koostage nimekiri argumentidest, mis võidavad tulija teie poolele.

Potentsiaalne ostja teeb tõenäoliselt tehinguid. Eriti kui koosolekule tuli edasimüüja, kes on huvitatud hinda võimalikult palju alla viima. Otsustage eelnevalt, millist kulu olete valmis vähendama. Ostja oskab tuua erinevaid (sh olematuid) argumente, miks peaksite korteri odavamalt müüma. Ärge alluge psühholoogilisele survele, vaadake olukorda kainelt, kaitske oma hinda.

5. Kuidas sõlmida tagatisraha ja ostu-müügilepinguid

Hoiuleping

See on dokument, mis kinnitab mõlema poole kavatsuste tõsidust. Ostja teatab oma soovist kinnisvara osta ja annab müüjale teatud summa (tavaliselt 2–5% korteri kogumaksumusest). Korteri omanik kohustub omakorda selle konkreetsele kliendile kokkulepitud hinnaga maha müüma.

Leping näeb tehingu tühistamise korral ette sanktsioonid mõlemale poolele. Kui ostja ümber mõtleb, jätab müüja raha endale. Kui kinnisvara omanik ei soovi korterit müüa, tagastab ta tagatisraha kahekordses summas.

Müügileping

Enne tehingut peab müüja koostama kinnistu kohta dokumentide paketi ja välja kirjutama kõik korterisse registreeritud elanikud.

Müügileping vormistatakse tavaliselt notari juures. See allkirjastatakse pärast seda, kui saate korteri eest raha ja kirjutate kviitungi, et ostja on teiega arveldanud.

Pärast lepingu allkirjastamist peate Rosreestri territoriaalsele asutusele esitama dokumendid kinnisvara omandiõiguse ülemineku registreerimiseks. Tehingu fikseerimise riigilõiv on 2000 rubla.

6. Kuidas raha üle kanda

Läbi seifide

Ostja rendib seifi panga hoidlas ja sõlmib asutusega lepingu, milles sätestatakse korteri endise omaniku kambrisse pääsemise tingimused. Näiteks müügilepingu olemasolu.

Müüja omakorda rendib seifi, kuhu paneb raha laekumise kohta kviitungi. Ostja saab sellele järele tulla peale tehingu sõlmimist lahtri rendilepingus märgitud tingimustel. Näiteks jälle, kui on müügileping.

Lahtrite täitmisel peavad kohal olema mõlemad tehingu pooled. Nii saab müüja raha lugeda ja ostja saab veenduda, et kviitung on paigas.

Notari deposiidi kaudu

Notar saab oma konto kaudu teha tehingu: võtta ostjalt raha ja kanda müüjale. Kuid teenus sisaldab suure tõenäosusega panga vahendustasu, mille suurus sõltub ainult asutuse isudest.

Sularaha ülekanne

Saate raha vahetada kviitungi vastu ilma trikkideta. Sel juhul tasub need üle lugeda, uurida iga arve ehtsust. Tehing on parem teha kaamerate all või tunnistajate ees (näiteks notaribüroos).

Loomulikult ei tasu pikemalt peatuda sellel, kust ja millal suure rahasumma kätte saad, et see turvaliselt koju või panka tuua.

7. Kuidas võõrandada korter uuele omanikule

Dokumentide Rosreestr'ile esitamise päeval annab müüja ostjale üle korteri võtmed. Pooled kirjutavad alla kinnisasja vastuvõtmise ja üleandmise aktile, mis kinnitab ostja lahkumist korterist nõuetekohases vormis.

Kuidas pettust vältida

Kinnisvaratehingute puhul on kõige haavatavam lüli ostja. Kuid ka müüjal on millele tähelepanu pöörata:

1. Raha ülekandmine peab toimuma enne müügilepingu allkirjastamist. Vastasel juhul on müüjal oht jääda vara eest tasumata: tehing on juba sõlmitud ja ostjal pole põhjust arvutusega kiirustada. Kui teil on tegemist petturiga, võib ta kiiresti korteri maha müüa ja kahekordse rahaga kaduda: teie ja uus ostja.
2. Ärge andke originaaldokumente ei ostjatele ega kinnisvaramaaklerile enne tehingu sooritamist. Vastasel juhul võidakse korter teie teadmata maha müüa.