Korteri üürimine või hüpoteegi võtmine: kumb on tulusam

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 03:53

Üksikasjalik analüüs koos näidete ja arvutustega.

Kui võrrelda hüpoteeke ja kinnisvara üürimist, jääb materiaalne aspekt enamasti tagaplaanile. Arutelus osalejad selgitavad välja, kumb on parem: maksta võõrale onule või sattuda pangaorjusse, maksta üle, aga enda eest või liikuda pidevalt tulusamaid võimalusi otsima. Aga kui jätta sentiment ja pöörduda numbrite poole, siis saab olukord selgemaks.

Üür ja hüpoteek numbrites

Kinnisvara- ja üürikorterite hinnamuutusi ning inflatsiooni suurust pikemaks perioodiks on võimalik prognoosida vaid ligikaudselt, mistõttu arvutused jäävad ebatäpseks. Ja ometi on numbrid kõnekamad kui sõnad.

Hüpoteeklaenude kaalutud keskmine määr käesoleva aasta aprillis oli keskpanga andmetel 9, 64%. Domofond.ru analüütikute hinnangul oli 2018. aasta märtsis korteri üürimine keskmiselt 0,7% odavam kui 2017. aasta detsembris. Täpsuse huvides aga eeldame, et üürileandja tõstab makseid 5% aastas.

Arvutusteks võtame piirkonnakeskuse, miljoni elanikuga linna Volgogradi ja föderaallinna Peterburi.

Volgograd

Hüpoteek

Volgogradi kahetoalise korteri keskmine hind on Domofond.ru andmetel 2 365 695 rubla. Mõelge olukorrale, kui olete kogunud algmakse 15%, 25% ja 50% korteri väärtusest ning võtnud hüpoteegi 9,64% aastas perioodiks 10 aastat.

Sissemaks, rubla	Kuumakse, rubla	Enammakstud, rublad	Korteri hind kokku, rubla
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Arvutustes ei võeta arvesse kaasnevate teenuste lisakulusid kodukindlustuse ja hüpoteegi võtja näol ning hüvitisi nagu maksusoodustus.

Oletame, et kinnisvarahinnad kasvavad 5% aastas, siis 10 aasta pärast maksab korter 3,67 miljonit rubla.

Rentida

Kahetoalise korteri üürimise keskmine maksumus Volgogradis on 15 845 rubla kuus. Kui üürileandja tõstab üüri umbes 5% aastas, siis 10 aasta pärast tuleb üürnikul tasuda 24 556 rubla kuus. Kokkuvõttes maksab ta aastate jooksul elamise eest 2 389 344 rubla. 15% sissemaksega hüpoteeklaenu maksumuse ja üüri vahe eest saab üürnik üürida korteri prognoositava hinnaga 2028 veel kolmeks aastaks ja üheksaks kuuks.

Volgogradi keskmise palgaga 28 483 rubla tunduvad kahe töötava täiskasvanuga perele nii üüri- kui ka hüpoteeklaenu maksmine võimalik.

Arvestada tasub ka sellega, et üürnikul on sissemakseks (kui neid on) kulutamata säästud, mille saab intresside eest panka panna. Keskpanga andmetel on 2018. aastal ühe- kuni kolmeaastase tähtajaga hoiuste kaalutud keskmine intressimäär 6,41%. 10 aasta jooksul muutub indikaator mitu korda, kuid arvutuste tegemiseks kasutame seda konkreetset arvu. Arvutused ei võta kapitalisatsiooni arvesse.

Sissemaks (säästud), rublad	Summa 10 aastas, rubla
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Sellest tulenevalt ei kuluta üürnik 10 aasta pärast mitte ainult vähem, vaid ka teenib tagatisraha.

Üür ja säästud

Eelmisest lõigust selgub, kui palju suudab inimene 10 aastaga tagatisrahale koguda, kui ta jätkab maja üürimist.

Suurimad võimalused korterit koguda ja ilma hüpoteegita osta on inimesel, kellel on pool korteri maksumusest, kuid ainult juhul, kui kinnisvara hind ei muutu.

10 aasta pärast ei piisa talle korteri ostmiseks 425 213 rublast. Selleks, et kogu summa õigel ajal käepärast oleks, peab ta kuus säästma veidi rohkem kui 3,5 tuhat rubla.

Viie aasta pärast on tema hoiul 1 561 491 rubla. Praegusel ajal korteri ostmiseks tuleb inimesel kõik viis aastat kõrvale panna 13,4 tuhat kuus. Koos eluaseme üürikuludega kulutab ta esimesel aastal 29 3 tuhat ja viiendal aastal 32 6 tuhat. Seega, kui ta ostab korteri viie aasta pärast, on kogukulud koos üüriga 3 415 482 rubla, kümne aasta pärast - 4 755 039 rubla. Mõlemad variandid on kallimad kui hüpoteeklaenud.

Peterburi

Hüpoteek

Kahetoalise korteri keskmine hind Peterburis on 6 797 671 rubla.

Sissemaks, rubla	Kuumakse, rubla	Enammakstud, rublad	Korteri hind kokku, rubla
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Hüpoteeklaenu mitte ülemaksmiseks tuleb kas koguda algmakse summas vähemalt pool korteri maksumusest või tõsta kuumakse ja lühendada laenutähtaega. Keskmise palgaga 58,5 tuhat rubla ei saa ilmselt kõik seda teha.

10 aasta pärast maksab korter väidetavalt 10 99 miljonit rubla.

Rentida

Kahetoalise korteri üürimise keskmine maksumus Peterburis on 32 744 rubla kuus. Üürihinna tõusuga 5% aastas on 10 aasta pärast kuumakse 50 787 rubla ja üürnik maksab kokku 4 942 178 rubla. 15% sissemaksega hüpoteeklaenu maksumuse ja üüri vahe eest saab üürnik üürida korteri prognoositava hinnaga 2028 veel kaheksaks aastaks ja kolmeks kuuks.

Ärge tehke allahindlust ka oma säästudele.

Sissemaks (säästud), rublad	Summa 10 aastas, rubla
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Üür ja säästud

Ja jällegi võib inimene, kel juba pool selle hinnast käes, loota korteri ostmisele ilma hüpoteegita. Kuid viieaastase tähtaja järgimine on tema jaoks problemaatiline. Viie aasta pärast on tema arvel 4 448 162 rubla. Vajaliku summa kogumiseks peab ta iga kuu säästma 39, 2 tuhat. Koos üürikuludega tuleb tal esimesel aastal eraldada 72 tuhat kuus.

Kui ta ostab korteri viie aasta pärast, on kogukulud koos üüriga hinnanguliselt 8 968 837 rubla, 10 aasta pärast - 11 739 849 rubla.

Nii et kumb on tulusam

Keskmiste hinnangute järgi on üür tulusam. Kõigil juhtudel on igakuine üür väiksem kui hüpoteegi makse. Samal ajal ei jää esmamakse mitte ainult kulutamata, vaid toob ka raha.

10 aasta pärast on aga hüpoteegi valinud inimesel korter, üürnikul aga mitte.

Mis puudutab eluaseme üürimist ja samaaegset säästude suurendamist korteri jaoks, siis ka siin pole kõik nii lihtne. Prognoositavad tegurid toimivad: mida rohkem raha teil käepärast on, mida suurem on sissetulek ning madalam kinnisvara- ja üürikulu teie linnas, seda suurem on võimalus säästa ilma hüpoteegita korteri jaoks ja jääda plussi. Arvutamisel nad aga enamasti ei arvesta, et kinnisvarahinnad võivad 10-15 aasta jooksul oluliselt tõusta.

Seetõttu tasub arvesse võtta veel üht võtmenäitajat – aega. Pikaajalised prognoosid on keerulised isegi spetsialistide jaoks. Ja stabiilsus riigis on lähemal religioossele näitajale: sa kas usud sellesse või ei usu. Seega, kui peate korteri jaoks koguma rohkem kui viis aastat, peaksite arvestama mitte ainult loogika, vaid ka intuitsiooni.

Pange tähele, et inflatsioon vähendab raha väärtust ja kinnisvara väärtus kasvab.

Küll aga on Rosstati andmetel viimasel kolmel aastal hinnad järelturul langenud kõikide korteritüüpide puhul, välja arvatud eliitkorterid.

Lisategurina tasub arvestada pensioniea lähedust. Pensionimaksete eest korterit üürida on keeruline, kuid suurtes linnades on see võimatu. Nii et selleks ajaks on hea omada oma kodu, isegi kui saite selle enammaksega.

Argument, et panka läinud raha eest võiks elu lõpuni üürida korteri, on kõlav, kui loobuda suures linnas maja ostmisest ja üürida korter väga soodsa hinnaga. Seega, kui säästate enammakse pealt 3 miljonit, annab see teile 10 aasta jooksul 25 tuhat kuus (aga peaksite arvestama inflatsiooniga).

Raha saab ka hoiustada. Summa 3 miljonit, võttes arvesse praegust keskmist hoiuste intressi, toob intressi 15 tuhat rubla kuus, 4 miljonit - 20 tuhat.

Kuidas arvutada, mis on teie jaoks parim

Keskmised arvutused annavad keskmise tulemuse, nii et selleks, et mõista, mis on teile kasulikum, peate arvutused ise tegema. Selleks vajate järgmisi andmeid:

1. Korteri üürisumma.
2. Teie säästude summa, mida kavatsete kasutada sissemaksena.
3. Korteri maksumus, mida soovite osta.
4. Hüpoteeklaenu intressimäär (võite kasutada riigi keskmist või seda, mida pakub pank, kus soovite hüpoteeklaenu võtta).
5. Pangahoiuse protsent, millele olete nõus oma raha pikaks perioodiks usaldama.

Kui valite hüpoteeklaenu ja kodu üürimise vahel, säästes samal ajal raha korteri ostmiseks

1. Hüpoteek

Arvutage abiga või oma panga kodulehel välja, mitu aastat teie hüpoteek optimaalse kuumakse korral võtab, milline on enammakse.

Korterihinnaga 5,2 miljonit rubla, algmakse 3,2 miljonit, intressimääraga 11% ja hüpoteegi tähtajaga seitse aastat on kuumakse 34 245 rubla ja enammakse 876 569 rubla.

2. Korteri üürimine

Arvuta, kui palju maksad aastate jooksul korteri üürimise eest, arvestades võimalikke üüritõususid.

Näiteks annate kuus 22 tuhat rubla ja üürite korterit kolm aastat. Selle aja jooksul pole hind kordagi tõusnud, kuid on ilmselge, et seitsme aasta pärast ei maksa üür enam sama palju. Seetõttu annate järgmisel aastal eeldatavasti üüriks ära 22 × 12 = 264 tuhat, järgmisel kolmel aastal - 24 × 36 = 864 tuhat, ülejäänud kolmel - 26 × 36 = 936 tuhat, kokku - 2,06 miljonit rubla.

3. Hoius ja säästud

Arvutage, kui palju raha teil hüpoteegi tähtajaks hoiusele koguneb, ja hinnake summat. Seejärel arvutage, kui palju raha teil on pärast esimest, teist aastat ja nii edasi kuni hüpoteegi tähtaja lõpuni. Otsustage ka summa, mille saate igakuiselt korteri ostmiseks kõrvale panna, arvutage, kui palju see teile aasta või kahe pärast raha annab, ja nii kuni hüpoteegi tähtaja lõpuni. Nüüd saate hoiuse ja säästude summa lihtsalt liites teada, mitme aasta pärast on teil võimalik kinnisvara eest raha koguda.

Kapitaliseerimata hoiusel intressimääraga 6,1%, muutub seitsme aastaga 3,2 miljoni rubla suurus 4 566 400 rubla.

Isegi kui kinnisvarahinnad ei tõuse, siis seitsme aasta pärast pole võimalik korterit ilma hüpoteegita osta.

On võimalus mitte oodata, kuni deposiidile koguneb vajalik summa, ja säästa 20 tuhat rubla kuus või 240 tuhat aastas. Siis on viie aasta pärast kokkuhoid 5 376 000 rubla. Arvestades üüritasu, kujuneb kinnisvara maksumuseks kokku 6 640 000 rubla ja alles jääb 176 000. Seitse aastat, hüpoteek korter läheb 6, 8 miljonit. See tähendab, et kulud on umbes samad, kuid kaks aastat on säästetud, see tähendab, et eluaseme rentimine ja säästmine on sel ajal tulusam.

Need arvutused toimivad vaid juhul, kui korteri maksumus pole viie aasta jooksul muutunud ja üür pole kallinenud prognoositust kiiremini.

Kui isegi hüpoteegi tähtajaks ei saa korterit koguda, on ilmselge, et pangast laenamine on säästmisest tulusam.

Kui valite hüpoteeklaenu ja üürilepingu vahel, ilma et plaanite tulevikus korterit osta

1. Pea meeles, kui palju sa üürileandjale annad

Võtame eelmise näite numbrid - 22 tuhat rubla.

2. Arvutage välja oma igakuine hüpoteegi makse

Jällegi on eelmise näite number 34,3 tuhat rubla.

3. Võrrelge kahte arvu

Ilmselgelt on kasulikum rentida, isegi kui te ei võta arvutustes arvesse sissemakset. Kui kõik pole nii lihtne, jagage sissemakse summa hüpoteegi kuude arvuga ja lisage saadud summa kuumakse:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tuhat rubla.

Võrdlus 22 tuhandega on veelgi selgem. Ja isegi kui seitsme aasta pärast üür kahekordistub, on korteri üürimine ikkagi tulusam.

Kuid juba kaheksandal aastal maksab eluasemelaenu omaja selle täielikult tagasi ja maksab ainult kommunaalteenuste eest. Ja üürnik jätkab üüri tasumist sama palju. Teisalt, kui üür ei tõuseks, piisaks summast, mis oleks läinud hüpoteegile 26-aastaseks üürilepinguks.

4. Arvutage välja, kui palju teenite raha pealt, mis oleks võinud sissemakseks minna

Seitsme aasta pärast on tagatisraha 4,57 miljonit rubla. Ja kui igakuiselt maksete vahet summas 12,3 tuhat kuus edasi lükata, siis seitsme aasta pärast toob see veel 1,03 miljonit. Kogusumma 5,6 miljonit, 6,1% aastas, toob intressi 28,5 tuhat rubla kuus.