Kuidas õigesti üürilepingut vormistada

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 03:53

Kasumlikum on üürida korter otse omaniku kaudu, minnes kinnisvarabüroodest mööda. Kuid siis tuleb leping sõlmida iseseisvalt ja see pole lihtne asi: peate arvestama paljude punktide ja detailidega, et tulevikus probleeme vältida ning elada rahus ja enesekindlalt. Selles artiklis selgitame välja, mida üürilepingu sõlmimisel jälgida.

Teeme kohe broneeringu: selles artiklis keskendume konkreetselt eluruumide üürilepingule, mida reguleerib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku peatükk 35 ja osaliselt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku 5. peatükk. Vene Föderatsioon, see tähendab korteri üürimine üksikisiku poolt. Üürilepingul (mis sõlmitakse eraisikuga) ja üürilepingul (mis sõlmitakse juriidilise isikuga) on seaduses erinevus. Tavakõnes kasutatakse aga väljakujunenud sõna "rent". Seetõttu kasutame selles materjalis lihtsuse huvides samaväärsetena mõlemat mõistet - "rent" ja "rent".

Dokumendid

Ärge kartke mitte mingil juhul küsida korteri omanikult täielikku dokumentide paketti:

• pass;
• vajalik on tõend korteri omandiõiguse registreerimise kohta;
• lisaks: tasutud kommunaalmaksete kviitungid (veendumaks, et neil võlgnevusi pole) ja majaraamatu väljavõte elamispinnale registreeritud isikute kohta.

Kui korteril on mitu omanikku, siis ühe nõusolekust neist ei piisa, selleks tuleb hankida kõigi nõusolek. Sündmuste arenguks on kolm võimalikku stsenaariumi:

1. Lisada kõikide kaasomanike kirjalik nõusolek.
2. Üks kaasomanik sõlmib lepingu teiste poolt antud volikirjaga.
3. Lepingu sõlmimisel on kõik omanikud isiklikult kohal (siis on lepingus märgitud, et korterit üürivad kõik omanikud korraga välja).

Kirjalik nõusolek on vajalik ka inimestelt, kes ei ole omanikud, kuid on elamispinnale registreeritud. Vastasel juhul võivad nad oma õigusi igal ajal nõuda ja peate kiiresti otsima uue eluaseme.

Kuna me räägime korteri üürimisest, siis see tähendab, et üürnik on eraisik. Seetõttu peab ta passi kaasa võtma. Kui te ei kavatse üksi korteris elama, siis on vaja ka teise (kolmanda, viienda) üürniku passiandmeid.

Kinnisvara üürilepingud kuuluvad riiklikule registreerimisele. Välja arvatud alla aastaks sõlmitud leping.

Tähtaeg

Tööleping võib olla lühiajaline (kuni üks aasta) ja pikaajaline (aastast kuni viie aastani). Kui lepingus pole tähtaja kohta sõnagi öeldud, loetakse, et see sõlmiti maksimaalselt viieks aastaks. Peamine erinevus pikaajaliste ja lühiajaliste lepingute vahel on üürnike väljatõstmise tingimused.

Lühiajaline leping

Omanik saab ette näha perioodi, mille jooksul on poolte poolt võimalik leping ennetähtaegselt lõpetada. Kui seda tähtaega pole määratud, pole tal õigust üürnikke enne lepingu lõppu välja tõsta. Kuid selle perioodi lõpus otsustab omanik ise, kas jätkab korteri üürimist samadele üürnikele või otsib teised.

Pikaajaline leping

Omanikul on üürnikest palju keerulisem lahku minna. Lepingu tähtaja lõppedes ei saa üürileandja lihtsalt kedagi teist korterisse kolida: kui ta ei ole üürnikule vähemalt kolm kuud enne lepingu lõppu oma soovist teatanud, loetakse leping automaatselt. uuendatud vanadel tingimustel.

Kui üürileandja ütleb, et ei plaani enam kinnistut välja üürida, siis peavad üürnikud välja kolima. Aga sel juhul ei saa ta tõesti korterit vähemalt aastaks üürida, vastasel juhul on eelmistel üürnikel õigus pöörduda kohtusse ja nõuda kahju hüvitamist.

Erinevalt üürileandjast võib üürnik lepingu igal ajal põhjust avaldamata üles öelda.

Korteri ja vara seisukord

Remondid ja parendused

Pakiline küsimus: kes teeb remonti? Tavaliselt on lepingus sõnastus, et "peale üürilepingu lõppemist kohustuvad üürnikud tagastama ruumid samal kujul, milles see anti." Seega tuleks lepingus koheselt ära märkida, mida saab korteris muuta ja mida mitte.

Lisaks ei ole elanikel ilma omaniku nõusolekuta õigust eluruumide ümberkorraldamiseks ja ümberehitamiseks. Näiteks remondi ajal ei saa te lihtsalt võtta ja lammutada sisemist vaheseina või laiendada ukseava.

Kui on võimalik remonti teha, siis kindlasti lepingus ette näha, kui palju üüri tuleks alandada. Kui viidet pole, on võimalik, et parandate kõik ise ja omanik lihtsalt keeldub teie kulutusi hüvitamast.

Kõik jooksvad remonditööd ja kulud sellel on üürniku õlul. Ta mitte ainult ei hoia korteris korda, vaid vastutab ka vara ohutuse eest.

Üürileandja peab tegema kapitaalremondi ning kõik kulud kannab tema (kui lepingus ei ole sätestatud teisiti). Kui üürileandja ei näita üles huvi kapitaalremondi vastu, kui see on vajalik, on üürnikul õigus:

• iseseisvalt teostama lepinguga ettenähtud või kiireloomulisest vajadusest tingitud kapitaalremonti ning nõudma selle maksumuse sisse üürileandjalt;
• nõuda vastavat üüri alandamist;
• nõuda lepingu lõpetamist ja kahjude hüvitamist.

Kui renoveerite või ostate üürikorterisse midagi uut, siis juriidilises mõttes teete parendusi. Need võivad olla eraldatavad ja lahutamatud. Näiteks kui üürnik on oma kuludega paigaldanud konditsioneeri või boileri (ja üürileandja ei vähendanud üüri ega tagastanud nende maksumust), on tal õigus need endaga kaasa võtta.

Lahutamatuid täiustusi, näiteks uusi tapeete, ei saa kaasa võtta, ilma et see rikuks korteri välimust. Seetõttu võib rentnik lepingu lõppedes nõuda nende väärtuse hüvitamist. Aga nõue rahuldatakse, kui lepingus on kirjas, et liisinguandja ei esitanud sellele parendusele vastuväiteid.

Kinnisvara seisukord

Üürileandja on kohustatud andma üürnikule heas seisukorras kinnistu. See tähendab, et kui miski takistab korteri kasutamist, peab üürileandja selle põhjuse omal kulul kõrvaldama. Ka see, mida ta korteri üürimisel isegi ei kahtlustanud. Näiteks seadsite end sisse ja avastasite üllatusega, et kõik torud on juba ammu mädanenud ja duši all on lihtsalt võimatu pesta. Üürileandja peab selle puuduse võimalikult kiiresti ja täiesti tasuta kõrvaldama. Kui ta seda ei tee, võite põhjuse ise kõrvaldada ja nõuda kulude hüvitamist või lõpetada leping.

Tähelepanu: üürileandja peaks oma kuludega kõrvaldama ainult need puudused, millest ei teadnud ei tema ega sina.

Kui korteriga tutvudes nägite, et seal midagi ei tööta või teid hoiatati sellest ette, siis on juba teie õigus sellise tingimusega nõustuda või otsida paremat võimalust.

Samuti soovitavad juristid lisaks lepingule vormistada ka korteri vastuvõtmise akt. See määrab mööbli, torustiku, põrandate, akende ja kõige muu seisukorra. Seejärel aitab see vältida vaidlusi remondi ja mööbli kvaliteedi üle. Vana nõukogude mööbliga ja ilma tehnikata korteris seda muidugi tegema ei pea. Kalli mööbli ja tehnikaga maja välja üüriv omanik on aga huvitatud sellest, et kogu vara saaks talle õiges seisukorras tagasi, nii et ta saab lisada isegi fotod kinnisvarast ja selle väärtust kinnitavad kviitungid. Loomulikult arvestatakse loomulikku amortisatsiooni. Katkise teleriekraani eest peab aga maksma üürnik.

Pöörake tähelepanu sellisele asjale nagu "ühisvastutus", kui üürite kellegagi ühisel jõul korterit. Kui lepingus ei ole ette nähtud solidaarvastutuse punkti, siis kannab kogu vastutus lepingu sõlmija. See tähendab, et kui teie hooletu naaber rikub midagi ja ainult teie olete lepingus vastutajana kirjas, peate maksma.

Rentida

Lepinguga määratakse kindlaks üüri tegemise kord, tingimused ja tähtajad. Kui selle kohta erijuhiseid pole, siis arvestatakse, et need on sarnased tavaliselt sellise vara üürimisel kasutatavatele: korteri puhul on see igakuiselt tehtav fikseeritud maksesumma.

Kui üürileandja palub kohe tasuda makse 2-3 kuud ette või tagatisraha, tuleb see lepingusse kirja panna.

Samuti peaks dokumendis olema märgitud, kui sageli ja millises ulatuses saab üürileandja makset suurendada. Praktikas kajastatakse üüritõusud tavaliselt kord aastas kuni 10% esialgsest maksumusest. Kuid see kõik on poolte äranägemisel.

Kui sellist punkti lepingus ei ole, on üürileandjal siiski õigus üüri tõsta, kuid seda saab teha mitte rohkem kui kord aastas. Pealegi on ta kohustatud sellest üürnikku eelnevalt kirjalikult teavitama. Kui uued tingimused talle ei sobi, saab ta lepingust ühepoolselt taganeda.

Üürnikul on õigus nõuda üüri alandamist ka juhul, kui temast mitteolenevatel asjaoludel on üüritavate ruumide tingimused halvenenud.

Lisaks

Rääkige omanikuga kõigist üksikasjadest. Tõenäoliselt peate sageli kohtuma. Tema on mures oma korteri pärast, sina oled mures elamiskvaliteedi pärast, nii et õppige läbi rääkima ja kirjutage dokumenti üles kõik suulised kokkulepped.

Mitte sageli, kuid ebameeldiv olukord juhtub: mõnikord meeldib omanikele siseneda ilma hoiatuseta, isegi üürnike puudumisel ja mitu korda kuus. See on põhjus lepingu lõpetamiseks koos üürniku kolimiskulude hüvitamisega. Sellise olukorra vältimiseks lisage lepingusse lihtsalt üks rida selle kohta, kui sageli võib omanik teie juurde ilmuda, kas on vaja teid sellest eelnevalt hoiatada ja märkige ära spontaansete külastuste keeld.

Uurige, kuidas majaomanik kohtleb külalisi, loomi ja märkige see lepingusse.

Ainult läbirääkimiste ja kõigi oluliste detailide parandamise kaudu saavad mõlemad pooled elada ilma konfliktideta ja ilma tarbetu ärevuseta.

Lepingu lõpetamine kohtu kaudu

Oleme juba öelnud, et üürileandjal ei ole lihtne üürnikust lahku minna, oluline roll on lepingu tüübil. Kuid üürnikul on õigus leping igal ajal üles öelda, kuid ühe tingimusega: ta peab oma soovist üürileandjale kolm kuud kirjalikult ette teatama.

Kuid mõnikord on võimatu inimlikult kokku leppida ja ühe osapoole jaoks on ainult üks väljapääs - otsida õigust kohtu kaudu ja leping lõpetada.

Liisinguandja taotlusel võib kohus lepingu ennetähtaegselt lõpetada juhtudel, kui üürnik:

• kasutab vara lepingutingimuste olulise rikkumisega või korduvate rikkumistega;
• halvendab oluliselt vara;
• jätab üüri õigeaegselt tasumata rohkem kui kaks korda järjest;
• ei teosta vara kapitaalremonti lepingus sätestatud tähtaegadel, kui lepingu kohaselt on kapitaalremont üürniku kohustus.

Üürileandja saab lepingu kohtu kaudu lõpetada vaid juhul, kui nõudis üürnikult kirjalikult rikkumiste kõrvaldamist.

Üürniku taotlusel võib kohus üürilepingu ennetähtaegselt üles öelda juhtudel, kui:

• üürileandja ei anna vara kasutusse või tekitab takistusi, mis takistavad vara täielikku kasutamist;
• varal on puudusi, mida üürileandja lepingu sõlmimisel ei täpsustanud, mis ei olnud üürnikule ette teada ja mida ei olnud võimalik avastada vara ülevaatuse käigus;
• üürileandja ei teosta vara kapitaalremonti lepingus sätestatud tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul;
• vara, üürnikust mitteolenevate asjaolude tõttu, kasutuskõlbmatus seisukorras.

Üürilepingu lõppemisel on üürnik kohustatud tagastama üürileandjale vara sellises seisukorras, milles ta selle sai, arvestades tavalist kulumist või lepinguga sätestatud seisukorras.

Kokkuvõtteks peatume veel kahel olulisel punktil.

Kui üürileandja kinkib või müüb üürikodu, siis see üürilepingut ei lõpeta. Ehk kui inimene tuleb ja ütleb: "kolige välja, ma müün korteri," on see ebaseaduslik. Omaniku vahetumine ei too kaasa eluruumi üürilepingu lõpetamist.

Vajadusel saab vahetada üürnikku (üürnikku). See tähendab, et kui leping sõlmitakse abikaasa jaoks ja ta näiteks lahkub põhjapoolusele pikale ärireisile, saate tema nõusolekul üürniku tema naise vastu vahetada. Sel juhul jääb leping samaks, samad tingimused, tähtaeg jätkub ja seda ei nullita. Kuid see võib säästa teid probleemide ilmnemisel bürokraatiast (näiteks kui peate lepingu lõpetama või midagi kohtu kaudu sisse nõudma).