Miks kinnisvara 1. juulist kallineb ja kas on kiireloomuline korter osta

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 03:53

Uus seadus peaks kaitsma aktsionäride raha. Kuid pangad saavad sellest kõige rohkem kasu.

Mis saab 1. juulil?

1. juulil 2019 jõustuvad seadusemuudatused, millega muudetakse ettevõtte ja tellija suhte reegleid ühisel ehitusturul.

Arendajad ei saa enam otseselt kasutada nende inimeste raha, kes ostavad kortereid maja ehitamise etapis. Neid vahendeid hoitakse tingdeponeerimiskontodel. Ettevõte saab need eemaldada alles pärast objekti kasutuselevõttu.

Arendajad peavad võtma pangalaene – loomulikult intresside eest. Näiteks Sberbank lubab neile laenu anda 7-8% -ga, mis on palju.

Ja milleks seda seadust vaja on?

Tegemist on järgmise etapiga seadusandluse täiustamisel, millega püütakse kaitsta aktsionäride raha.

Kuni 2004. aastani ei olnud ühisehitusel ühtset regulatiivset raamistikku, mistõttu õitsesid erinevad petuskeemid sama korteri mitmekordse müügina mitmele kliendile, arendaja kadumises kogu rahaga jne.

Seadus 214-FZ parandas oluliselt olukorda jagatud ehitusturul. See kaitseb ostjat objektide topeltmüügi eest, reguleerib kliendi ja arendaja vahelisi suhteid. Kuid regulatsioon ei kindlusta ettevõtte pankroti vastu, mida juhtub mitte nii harva. Nüüd on ehitusministeeriumi registris 887 probleemset hoonet.

Uue seaduse eesmärk on kaitsta aktsionäre just selliste juhtumite eest. Kui ettevõte ei täida oma kohustusi - ei vii ehitust lõpuni, peab tähtajast mööda -, siis tagastatakse tingdeponeerimiskontolt raha kliendile.

Tundub hea seadus olevat. Või on seal konks?

Siin on mõned nüansid. Uus mehhanism aktsiaomanike kaitsmiseks on hea edasiminek. See välistab olukorrad, kus inimesed jäävad ilma rahata, ilma korterita, kuid pikaajalise hüpoteegiga olematule eluasemele.

Samas läheb hoone ehitamine arendajale rohkem maksma, mis kindlasti mõjutab ka korterite maksumust. Ja me räägime lõpetamata eluaseme hinnast.

Varem toimis see nii: arendaja võttis aktsionärilt raha ja tegi talle nende vahendite kasutamise eest allahindlust. Korteri ostmine oli antud juhul omamoodi kõrge riskiga investeering. Näiteks võite osta väljakaevamisetapis maja 1,5 miljoni rubla eest ja teha selle valmis turuväärtusega 2 miljonit. Nüüd on arendajal selliseks suuremeelsusele põhjust märksa vähem: ta peab ikka pangale intressi maksma.

Nii et uuselamute korterid tõenäoliselt kallinevad: ettevõtted ei tööta kahjumiga. Kuid on ka võimas heidutus - venelaste ostujõud. Liiga kallite kaupade puhul võib kaupmehi lihtsalt puududa. Küsitluste järgi on ostjad nüüd valmis tingdeponeerimiskontodega turvalisemate tehingute eest tasuma 5% korteri hinnast.

Ühiskasutatavate ehitusobjektide kallinemine võib teiste korterite maksumust karmistada. Kuid kasvutempo sõltub turust. 2018. aastal tõusid eluasemehinnad esmasel turul ja ilma tingdeponeerimiskontode seadusteta 4,35%, järelturul - 1,58%.

Kas siis korterid kallinevad või mitte?

Keegi ei saa selle kohta kindlalt öelda. Eeldused viitavad korterite kallinemisele. Kuid arendajad ise räägivad sellest kõige rohkem. Võimalik, et nad lihtsalt sunnivad inimesi kortereid ostma, enne kui tingdeponeerimiskontode seadus jõustub. Lisaks on oht, et selliste kiirustavate klientide hindu juba tõstetakse.

Mida sel juhul kindlasti teha ei tasu, on kiirustamine. Kiirustades riskite anda raha hoolimatule arendajale ja saada üheks viimaseks petetud kinnisvarainvestoriks. Kontrollige ettevõtet hoolikalt – Lifehacker kirjutas, kuidas seda teha.

Kui teil pole aega, ärge muretsege. Isegi kui hinnad hakkavad tõusma, on parem maksta veidi üle, kui jääda ilma korterita ja rahata.

Oot, mis saab rahast, kui panga tegevusluba ära võetakse?

Selline risk on ette nähtud ka seadustes. Kui pank kaotab tegevusloa, tagastab hoiuste kindlustusamet raha – siiski mitte rohkem kui 10 miljonit. Kindlustus kehtib kuni korteri välja üürimiseni või kuni lõpetate arendajaga lepingu.

Nii et tingdeponeerimiskonto näeb välja nagu sissemakse?

Ainult osaliselt ja pankadel läheb selles osas väga hästi. Tänu uuele seadusele annavad nad arendajatele laenu ja saavad neilt intressi. Maja ehitamise ajal saab pank tingdeponeerimiskontodelt raha "väänata" ja neilt tulu saada. Pärast korterite kasutusse andmist arendajale kannab ta ilma intressideta täpselt selle summa, mille olete pannud. Arendaja pankroti korral antakse teile ka raha ilma intressita. On selge, kes siin lõpuks võidab.

Niisiis, mis on tulemus?

Lõpptulemus on lihtne:

1. Alates 1. juulist 2019 muutub ehitusjärgus oleva kinnisvara ostmine turvalisemaks, kuid võimalik, et ka kallimaks.
2. Korteri eest tasutud raha jääb kuni maja kasutuselevõtuni panka. Kui arendaja kohustusi rikub, tagastatakse need teile.
3. Pangaga seotud probleemide korral tagastatakse teile ka raha, kuid mitte rohkem kui 10 miljonit rubla.
4. Korteri ostmisega pole igal juhul vaja kiirustada – arvesta kõigi nüanssidega. Kuid kui olete valinud arendaja ja olete juba tehingu kavandanud, saate võib-olla raha säästa.