Mis oli hüpoteek erinevatel ajaloolistel ajastutel

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimati modifitseeritud: 2023-12-17 03:53

Kuidas inimesed lahendasid eluaseme laenuga ostmise küsimust eelajaloolistest aegadest kuni 21. sajandini.

Kaasaegsed finantsinstrumendid on radikaalselt muutnud inimese suhtumist oma majandusse. Võtke sama hüpoteek: see võimaldas inimestel osta eluasemeid ja muud kinnisvara tingimustel, mis varem olid lihtsalt võimatud. Mõelgem välja, kuidas hüpoteegi küsimus eri ajastutel korraldati, et mõista, kui palju see aitas inimestel oma elu paremaks muuta.

1. Paleoliitikum ja varasem

Teadlased teavad üsna vähe sellest, kuidas pere- ja majanduselu eelajaloolistel aegadel korraldati. Arheoloogid ja paleogeneetikud suudavad parimal juhul rekonstrueerida inimrühmade suuruse, nende geneetilise sarnasuse ja ametikoha.

Paleoliitikumi rahva kommete rekonstrueerimiseks vaadeldakse tavaliselt enam-vähem kaasaegseid küttide-korilaste hõime (näiteks tänapäeva Paraguay territooriumil elanud guajaki rahvas). Kuid tundub, et iidsed inimesed olid altid patrilokaalsusele - peresuhte tüübile, kus naine läheb oma mehe isa hõimu (kui mõiste "abikaasa" meie mõistes on sellise antiikaja kohta üldiselt rakendatav). Eks neil oli kindlasti eksogaamia – tihedalt seotud abielude keeld. Üldiselt pidin elama koos vanematega.

Kui oleks kaasaegne hüpoteek: võib-olla oleks mõni perekond võinud võtta hüpoteegid toidule, riietele ja relvadele ning moodustada uue hõimu. Umbes samamoodi nagu praegu sätivad noored pered sõbralikult uutesse hoonetesse. Selle tulemusena oleks uue hõimu liikmetel samavanune saatjaskond.

2. Vana-Kreekas

Tegelikult on sõna "hüpoteek" kreeka päritolu ja tõlgitud kui "vundament", "pant" või isegi "hoiatus". See oli sammas nimi, mis paigaldati maatüki piirile, nii et see "hoiatas", et see koht on võla tagatis.

Seega oli kreeklaste seas hüpoteek võlgniku varalise vastutuse vorm oma võlausaldaja ees: tasumata jätmise korral oli võlausaldajal õigus panditud maa tagasi võtta. Enne hüpoteekide väljatöötamist vastutas maksejõuetu võlgnik võlausaldaja ees isikliku vabadusega, mistõttu oli hüpoteek majandussuhete progressiivsem mõõdupuu.

Loomulikult pidi selleks Kreeka ühiskonnas eksisteerima arenenud maa eraomandi institutsioon. Aastal 621 eKr koostas Ateena valitseja Drakont esimesed kirjalikud seadused (jah, väga karmid meetmed), millega karistati karmilt igasugust kellegi teise varasse tungimist. See andis tõuke krediidi- ja võlasuhete arengule, mille tagatiseks oli maa. Kreeka hüpoteek töötas täielikult 6. sajandi alguses eKr.

Kuid selline hüpoteek polnud kõigile kättesaadav: selle kasutamiseks oli vaja omada oma kinnistut.

Pere vanim poeg oli isa pärandvara pärija, nii et ta võis tuua oma naise vanematekoju, mis hiljem koos maaga tema omandisse läks. Just tema võis tulevikus loota hüpoteeklaenule, mida ta tegelikult enam ei vajanud.

Kuid nooremad pojad olid selles mõttes ebasoodsas olukorras ja võisid rahulduda maatükkidega või asuda rikaste teenistusse või otsida oma varandust kolooniatest. See kõik ei soodustanud kuigivõrd pere loomist suhteliselt noores eas.

Kui oleks kaasaegne hüpoteek:võimalus hankida esmalt oma kodulinnas maad ja seejärel maksta selle eest võlg rahas või teenistuses, oleks vanade kreeklaste elu muutnud. Nooremad pojad oleksid kindlasti rõõmsad. Tõsi, siis oleksid nad elanud Ateena, Sparta või Korintose läheduses ega katnud oma kolooniatega kogu Vahemerd. Või vastupidi, need hõlmaksid kogu oikumeeni.

3. Vana-Roomas

Antiikmaailmas tunti hüpoteeke Babülonis (Hammurabi seadused VI saj. eKr), Mesopotaamias, isegi Indias (2. saj eKr). Kuid hüpoteek sai tänapäevastele tingimustele kõige lähedasemaks Vana-Roomas.

Algul ehitati roomlaste vahelised võlasuhted nii-öelda tingimisi, "usaldustehingu" (lat. Fiducia) vormis ning riske ei võtnud mitte võlausaldaja, vaid võlgnik: ta võõrandas võlausaldaja raha eest, kasutades selleks eriõiguslikku pandit, see tähendab vallas- või kinnisvara. Pärast võla tasumist jäi tal vaid loota, et võlausaldaja peab oma lubadusest kinni ja peegelliku juriidilise protseduuri abil tagatise tagastab. Kui võlausaldaja sellest mingil põhjusel keeldus, sai võlgnik oma nime kaaskodanike seas vaid diskrediteerida – seadus ei saanud teda kuidagi aidata, tehing on tehing.

Juba II sajandil eKr olid hüpoteeklaenusuhted märkimisväärselt arenenud. Uue panditehingu vormi (lat. Pignus) alusel ei saanud võlausaldaja oma raha eest enam omandiõigust võlgniku varale, vaid ainult selle vara omamise õigust. Võlausaldajal polnud isegi õigust seda vara kasutada, kuid sellelt varalt omandatud viljad võisid minna võla või selle intresside tasumiseks. Vaid juhul, kui võlgnik ei suutnud võetud kohustuste kohaselt tasuda, sai tema vara omanikuks võlausaldaja.

Lõpuks, II sajandi eKr esimestel kümnenditel ilmub kolmas tagatise liik, mis on tõesti lähedane kaasaegsetele hüpoteekidele (lat. Hypotheca legalis) – vara pant ilma seda võlausaldajale üle andmata.

Sellele aitas kaasa tolleaegsete poliitiliste ja majanduslike tingimuste muutumine: orjasüsteemi nõrgenemine ja maade massiline üleandmine rentnikele. Algselt pantisid üürnikud - korterid või väikekrundid - oma vallasvara (näiteks mööbli või põllutööriistad) üüri tagatiseks, kuid omasid seda edasi. Seejärel võiks hüpoteegi objektiks saada ka kinnisvara.

Kui laenusaaja ei saanud lepingu kohaselt tasuda, sai laenuandja pandieseme nõudeõiguse koos selle hilisema müügiga oksjonil ning hüvitise laenaja võlajäägi arvelt.

Kui oleks kaasaegne hüpoteek:Rooma hüpoteek oli juba üsna arenenud, kuid sellel oli mitmeid puudusi. Näiteks Vana-Roomas ei peetud ühtset vararegistrit ning laenuandja ei saanud pandit vastu võttes olla kindel, et sama vara ei ole enam teisele laenuandjale panditud ja et laenuvõtja pankroti korral jääb tema laenuandja pankrotti. hüpoteegiõigus ei läheks kokku kellegi teise hüpoteegiõigusega.

Lisaks laiendati hüpoteek tavaliselt kogu laenuvõtja varale, mistõttu oli selle maht ja väärtus ebakindel, mis võis ajas muutuda. Need lahendamatud omandisuhted takistasid hüpoteeklaenude arengut, mis tähendas, et Rooma kodanikud, kes seda vajasid, kannatasid.

4. Keskaegses Euroopas

Nagu ülaltoodust nähtub, saab hüpoteek normaalselt eksisteerida ainult tehingutes osalejate õigusi rangelt järgides. Struktuurselt keerukad tehingud nõudsid kontrolli ja reguleerimist ning pikemas perspektiivis ka hästi toimivat registreerimissüsteemi. Seda kõike sai pakkuda vaid riik. Seetõttu lakkas koos Rooma impeeriumi kui ühtse tsentraliseeritud riikliku moodustise langemisega 5.–6. sajandil pKr hüpoteegi institutsioon praktiliselt eksisteerimast.

See taaselustati alles kõrgkeskajal (XII-XIII sajand), raha- ja õigussuhete uuel arengulainel. Feodaalid vajasid sageli raha omavaheliste sõdade või ristisõdade pidamiseks ning seetõttu olid nad sunnitud pantima oma lossid ja esivanemate maad liigkasuvõtjatele või rikkamatele naabritele.

Selle tulemusena võttis Lääne-Euroopa Rooma impeeriumi järeltulijana kasutusele ja arendas hüpoteeklaenu institutsiooni, muutes selle veelgi ametlikumaks, kaitstuna arenenud seadusandlusega. Lisaks olid spetsiaalsed hüpoteegiraamatud, kuhu sisestati andmed panditud kinnisvara kohta.

Hiliskeskajal (XIV-XVI sajand) kehtestati hüpoteek lõplikult sellisel kujul, nagu see on tänaseni: hüpoteegiga koormatud vara jääb võlgniku valdusse ja võlausaldaja saab õiguse, võla tagastamata jätmise korral nõuda tagasi hüpoteegiga koormatud vara koos selle hilisema müügiga enampakkumisel …

Kui oleks kaasaegne hüpoteek:on hea, kui olete suur feodaal ja teil on midagi hüpoteeki panna - ja loota sõjasaaki, mis hüvitab nii võla kui ka intressid. Kuid valdav enamus lääneeurooplastest olid keskajal vaesed talupojad, kellel olid liiga väikesed krundid, et arvestada suurte laenudega. Ja üldiselt on kohtud, kohtuasjad, notarid ja advokaadid mõeldud rikastele ja õilsatele, parimal juhul suurlinnade linnakodanikele. Ei, hüpoteegid ei olnud keskajal veel kaugeltki üldiselt kättesaadavad.

5. Modernsus

19. sajandil aitasid tööstuse kasv, linnastumine ja linna infrastruktuuri areng kaasa hüpoteeklaenuturu plahvatuslikule kasvule. Euroopa arenenumates riikides – Inglismaal, Prantsusmaal või Hollandis – kasutati ehituse rahastamiseks laenamise põhimõtteid aktiivselt ja kõikjal. Ehituse ja tööstuse rahapakkumine investeeriti ka teistesse Euroopa riikidesse, sealhulgas Vene impeeriumi.

Kahekümnendal sajandil omandas hüpoteek Ameerika Ühendriikides suure depressiooni ajal erilise rolli. Just tema pani aluse Franklin Roosevelti "Uuele tehingule".

Ameerika eluasemeturul on kahte tüüpi laene – ehituslaenud ja hüpoteeklaenud. Laenusumma ei ületa 80–90 protsenti panditud kinnisvara väärtusest. Laenuvõtja omavahenditest tehtud esimese sissemakse suurus on vastavalt 10-20 protsenti. Riik annab vaestele sooduslaene kogu maja väärtuses.

Tänapäeval väljastatakse Ameerika Ühendriikides hüpoteeklaene perioodiks 15–20 aastat. Ameerika hüpoteeklaenude eripäraks on valitsuse sihipärane ja süstemaatiline toetus hüpoteeklaenude andmisele selliste vahendite kaudu nagu hüpoteeklaenude järelturg, valitsuse laenukindlustus ja soodustused madala sissetulekuga kodanikele laenu saamisel. Tänu nendele meetmetele ja krediidi kättesaadavusele on 75 protsendil ameeriklastest oma kodu.

Venemaal hakkas hüpoteegiturg arenema alles pärast NSV Liidu kokkuvarisemist. 1997. aastal asutas valitsus eluasemelaenude agentuuri, et meelitada ligi investeeringuid hüpoteeklaenusektorisse. 1998. aastal võeti vastu seadus "Hüpoteegi (kinnisvara pandi) kohta". Residentidest eraisikutele antud hüpoteeklaenude ja keskpanga rublades hüpoteeklaenude omandatud nõudeõiguste andmetel oli hüpoteeklaenude andmise kasv 2017. aastal üle-eelmise aastaga võrreldes 37 protsenti. Kokku väljastati 2017. aastal laene üle kahe triljoni rubla. See sai võimalikuks tänu baaskursi järjekindlale langusele. Detsembris 2017 see fikseeriti. Vene Pank otsustas jätta baasintressimäära 7,25% tasemele 7,25% aastas.

Moodsate hüpoteeklaenude üldine suundumus on ilmne - see muutub üha taskukohasemaks üha suuremale hulgale kodanikele. Seda tüüpi laenamist toetavate riikide eesmärk on tagada võimalikult paljudele oma kodanikele ja noortele peredele oma eluase.